Строительство по новым правилам

С 1 июля 2019 года вступили в силу новые правила, касающиеся соглашений о долевом строительстве, что резко изменило правила игры на рынке жилой недвижимости. Несомненно, что новые правила, окажут большое влияние на цены в российском секторе жилого строительства.

Итак, какой основной закон вступил в силу 1 июля 2019 года? Изменение заключается в том, что застройщики больше не смогут использовать деньги инвесторов. Девелоперы теперь должны искать альтернативные формы финансирования, а деньги инвестора размещены на так называемых специальных условных счетах или счетах-эскроу.

Что же изменилось?

До 1 июля 2019 года девелоперы (по большей части) строили новую российскую недвижимость напрямую за счет средств, привеченных со стороны на основании договора участия в долевом строительстве. По новым правилам строительным компаниям больше не разрешается напрямую использовать эти деньги. Теперь они должны быть размещены на эскроу-счетах и становятся доступными для строительной компании только после того, как они закончат строительство объекта, вместо того, чтобы деньги были доступны для покрытия их расходов.

До 1 июля 2019 года строительные компании могли использовать счета условного депонирования на добровольной основе. Если они решат сделать это, они получали некоторые «бонусы», в виде отсутствия необходимости платить деньги в компенсационный фонд.

Что такое счет-эскроу?

Счета условного депонирования — это счета, на которых деньги хранятся у третьей стороны от имени сторон сделки. Новая система работает следующим образом: покупатель строящейся квартиры вносит деньги на целевой депозитный счет в указанном банке. Только после того, как квартира построена и покупатель получил ключи, строительная компания получает доступ к деньгам.

Насколько безопасны эскроу-счета в России?

Конечно, здорово, что ваши деньги в безопасности от строительных компаний с финансовым неумелым руководством или открытых мошенников. Но вместо строительной компании теперь нужно доверять свои деньги российским банкам. Банки, безусловно, являются более надежным местом для размещения денег, ввиду более строгого регулирования и контроля со стороны государства, чем строительные компании. Однако история показывает, что российские банки терпят крах чаще, чем в более стабильных странах. За предыдущий 2018 года почти 100 российских банков потеряли свои лицензии или закрыли свои двери по разным причинам.

Выводы

И все же вкладывать свои деньги в условное депонирование, на мой взгляд, довольно безопасно. Во-первых, потому что только определенное число из примерно 20 российских банков считается достаточно стабильным, чтобы участвовать в новом заключении соглашений о совместном строительстве. Общее число российских банков на начало 2019 года составило 484. Второе, потому что деньги, вложенные в условное депонирование, подлежат российской схеме гарантирования вкладов. По общему признанию, эта гарантия на депозит ограничена 10 миллионами рублей. В Москве и Санкт-Петербурге вы можете найти много строящихся объектов недвижимости, которые стоят дороже, чем эта. Однако в большинстве российских регионов эта сумма может охватывать все проекты, исключая самые элитные. Соответственно, перспектива получить солидные инвестиции, при ничтожно малом риске, довольно высока.